Wat moet ik doen als mijn rentevaste periode afloopt?

Is het mogelijk om de variabele rente te wijzigen naar een vaste rentevorm?

Als mijn rentevaste periode afloopt, moet ik dan kiezen voor een korte of voor een wat langere rentevaste periode voor mijn hypotheekcontract?

De instaprente wordt ook wel de hypotheekcontractrente met bedenktijd genoemd. U kunt dan in de eerste een of twee jaren van de hypotheekcontract kiezen voor een andere rentevaste periode. Dit kost u niets extra bij deze overstap. Vaak betaalt u wel een hogere hypotheekcontractrente. Als u verwacht dat de hypotheekcontractrente nog zal dalen, dan is dit een optie om zeker te overwegen. Als u een stijging verwacht kunt u beter de hypotheekcontractrente op het huidige niveau vastzetten.

Per situatie verschilt dit. Vindt u zekerheid van belang? Kunt u uw hypotheekcontract meeverhuizen? Wilt u vastigheid voor een langere periode? Gaat u uw hypotheekcontract nog aanpassen in de toekomst? Soms kiezen mensen voor een korte rentevaste periode. Dit doen ze vaak omdat ze weten dat ze gaan emigreren in de toekomst. Of ze beschikken om onvoldoende inkomsten om de duurdere langere rentevaste periode rente te kunnen voldoen. U verwacht extra inkomsten in de toekomst. Denk hierbij aan een vrij te komen kapitaal***keyw1rd***8 of een erfenis. U wilt in de nabije toekomst gaan verbouwen of een extra hypotheekcontract opnemen en dan toch overstappen naar een andere geldverstrekker.

Bij de meeste banken en geldverstrekkers kunt u uw variabele rente omzetten naar een vaste rente. Vaak is het wel zo dat de bank of geldverstrekker voor deze wijziging administratie kosten in rekening brengt bij u. Deze kunnen variëren van 25 tot 250 euro.

Is het slim om een instaprente te nemen als ik een huis ga kopen?

U ontvangt van uw geldverstrekker een of twee maanden van te voren bericht dat uw hypotheekcontractrente vaste periode binnenkort afloopt. Vaak zijn deze hypotheekcontract rentes hoger als de rentes als u een nieuwe klant zou worden bij hun. Vaak is het interessant om rond te kijken wat de hoogte is van de hypotheekcontractrente ergens anders. Onderhandelen dus! Het oversluiten van uw hypotheekcontract brengt wel kosten met zich mee. Houd daar rekening mee. Denk aan de kosten voor de makelaar, de notaris en de afsluitprovisie die u dient te betalen. Het is dus belangrijk om te kijken of het wel interessant is voor u. Ook uw inkomen en de waarde van uw woning zullen opnieuw getoetst worden door de nieuwe geldverstrekker.

Door de krediet crisis zijn de marktrentes voor de korte en de lange termijn na juli van 2008 flink aan het dalen. In de regel mag u verwachten dat de hypotheekrentes en lening rentes ook gaan dalen. Echter door de crisis verlagen de banken hun hypotheekrente niet meer zoveel. Ze zijn blijkbaar niet zo geïnteresseerd in nieuwe klanten. De concurrentie is dus een stuk minder geworden op de hypotheek markt. En het nadeel voor de klanten is dat ze sterk benadeeld worden.

De minister van Financiën (minister bos) ziet erop toe dat de kredietverstrekking en hypotheekverstrekking en de hypotheek tarieven een normaal niveau hebben (marktconform). De minister van Financiën kan zelfs regelgeving uitbrengen om de markt weer gezond te krijgen.

Het is natuurlijk ook verbazingwekkend dat de verschillende banken wel de miljardensteun van de overheid ontvangen maar hier alleen zichzelf tegoed doen. De overheid, dat zijn wij! Wij betalen dus de miljardensteun voor hen en toch blijven de banken ons benadelen. Dat is wel verwonderlijk.

Aan het begin van dit jaar gaven de banken aan dat de hypotheekrentes zo hoog waren omdat er een gebrek aan geld op de kapitaalmarkt was en de spaar rentes zo hoog waren. De spaar rentes zijn echter sterk gedaald en het geld stroomt weer volop op de kapitaalmarkten. De kapitaalmarkten werken weer goed. Er is dus veel veranderd behalve de hypotheek rentes. Consumenten begrijpen niet dat banken aan de ene kant de spaar tarieven verminderen en aan de andere kant de hypotheekrentes hoog houden.

Door de consumentenbond wordt er al jaren strijd gevoerd om de marge bij een variabele hypotheekrente die bovenop het Euribor rentetarief komt vast te stellen. De rente van de ene bank varieert nu erg scherp ten opzichte van de andere bank. De ene is beduidend goedkoper als de andere bank en bij een hypotheek van 250.000 euro kan dit in uw maandlasten tot 250 euro per maand verschillen.

De lange termijn kapitaalmarktrente bepaalt hoe hoog de rentes van de hypotheken zijn met een looptijd van vijf of tien jaar (bijvoorbeeld). Ook hier is er een trend dat de gemiddelde hypotheek hogere marges rekent als eerst. Tot midden 2008 was de hypotheekrente voor een periode van tien jaar ongeveer 1,4 procent hoger als de marktrente. In januari van dit jaar was dit 2,1 procent en in augustus 2009 was dit zelfs 2,3 procent. En dat scheelt bij een hypotheek van 250.000 toch zo’n 250 euro aan hypotheekrente.

De consumentenbond heeft zich al bezwaard bij de banken dat ze het rentevoordeel wat zij genieten niet een op een doorgeven aan haar klanten. De consumentenbond heeft immers de rentes verlaagd om de economie een slinger te geven en niet om de verschillende banken rijker te maken.
Er zijn blijkbaar toch wettelijke maatregels nodig om de banken tot actie over te laten gaan.

Het hoe en het wat van een lijfrente

Een lijfrente is in feite een soort van levensverzekering maar dan met toevoeging van een sociaal en verzorgend aspect. Op een lijfrente is een einddatum gezet. Is deze einddatum bereikt en bent u nog in leven dan wordt de lijrente gebruikt als een aanvullend bedrag op uw maandelijkse pensioenbedrag en/of uw AOW-premie. Bij overlijden voor de einddatum, zullen de premies als extra inkomen naar uw nabestaanden vloeien. Via uw plaatselijke bankconsulent kan u op voorhand perfect de lijrente op uw behoefte en eisen afstemmen en zo al zicht krijgen op de eindafrekening als het zo ver is.

Handige tips voor en nuttige weetjes over de lijfrente

U kunt de lijfrente als premie bij de belasting in aftrek nemen in box 1. Aangezien de lijfrente een soort van extra inkomen vormt als de einddatum wordt bereikt, worden er dus ook belastingen op geheven. Zoals altijd immers wil de belastingontvanger ook zijn deel van de koek en kan u niet zonder ervoor bij te dragen van een gratis inkomen genieten. Het is daarom raadzaam om op tijd samen te zitten met uw persoonlijke raadgever om alle mogelijkheden en gevolgen ruim op voorhand te bekijken. Een gewaarschuwd man is er twee waard.

Wees er ook voor op de hoede dat, zoals in de vorige paragraaf aangehaald, de lijfrente een soort van extra inkomen is. Bij de belastingen zal men het totaal inkomen dan ook zien stijgen, wat gevolgen kan hebben voor eventuele subsidies of andere bijdrages waarvan u voordien wel hebt genoten.

Vaak, wat ook logisch is, geniet u hopelijk naast het lijfrente inkomen ook nog van andere inkomens zoals uw pensioen en/of AOW. Op al deze inkomens moet natuurlijk belasting geïnd worden en dat is waar vaak het addertje onder het gras schuilt. Ieder van die inkomens heeft zo zijn eigen belastingregeling maar ze worden niet aan elkaar gelinkd tot de belastingsbrief moet ingevuld worden. Als alle inkomens nu worden samen geteld op de belastingsbrief, is het vaak zo dat u in een hogere belastingschijf valt met alle gevolgen van dien.

Het kan zijn dat u wanneer de einddatum is bereikt u toch niet meteen al de volledige premies nodig heeft en u op dat moment slechts een deel wilt ontvangen en de rest voor later wil opsparen. Dit vormt op zich geen onoverkoombaar probleem en het kan perfect geregeld worden met uw bankadviseur. Vraag om een deel nu uit te keren en om de rest af te kopen zodat het op een later moment op uw rekening kan gestort worden.

Er zijn heel veel eigenaren die de beslissing nemen om hun woning te gaan verbouwen. Vaak komt er dan een nieuwe badkamer of een andere keuken en soms een uitbouw aan de achterkant of een serre. En het mooie is dat als u hier een hypotheek voor afsluit deze hypotheekrente fiscaal aftrekbaar is en dus verrekend wordt met uw fiscale inkomen. Het moet wel gaan om onderhoud of een verbetering van uw huis.

Het is bijzonder belangrijk dat u alle facturen van uw reparaties, onderhoud, aankopen en verbeteringen bewaard. Als de fiscus er namelijk om vraagt dan zult u uw financiële stukken goed gedocumenteerd moeten kunnen overleggen. En u wilt natuurlijk niet met de broek op de enkels betrapt worden!

Als het om een verhoging van uw hypotheek gaat dan zijn de nieuwe regels dat u over dit nieuwe deel maximaal 30 jaar de hypotheekrente kunt aftrekken. Voor een woonboot of voor een woonwagen gelde dezelfde regels.

U heeft geen overwaarde en u wilt toch gaan verbouwen?

U hoeft geen overwaarde te hebben uw huis te kunnen verbouwen. U kunt uw woning namelijk vooraf laten taxeren en dan op basis van een opgave van uw kosten de geschatte waarde na de verbouwing door uw makelaar op het taxatierapport laten vermelden. Hiermee nemen alle geldverstrekkers genoegdoening. Het is vaak wel zo dat u een bouwdepot krijgt bij uw bank als het om een grote geldsom gaat en u kunt dan pas geld opnemen nadat u een factuur heeft overgedragen. U dient dus alle grote bedragen achteraf te voldoen.

Zeker als u veel achtergesteld onderhoud heeft aan uw huis dan zal uw woning sterk in waarde kunnen stijgen. Een aanpassing van de keuken of badkamer wordt toch vaak gezien als een cosmetische ingreep en zal de waarde van uw woning niet sterk doen stijgen. Het is immers moeilijk in te schatten wat de markt een mooie keuken vind.

Wij hebben voor u een kort voorbeeld.

Piet en Isabelle hebben in 2002 een eigen huis gekocht van een goede kennis van hen. De woning hebben ze aangekocht met een lening (hypotheek) van de bank voor een geldbedrag van 200.000 euro. Ze kunnen hun hypotheekrente over deze 200.000 euro aftrekken tot 2032.

In het jaar 2008 besluiten Piet en Isabelle om hun keuken eens flink te gaan aanpassen. Ze trekken stad en land af op zoek naar een nieuwe keuken. De ideale keuken is gevonden en nu dienen ze het financiële deel af te ronden, zodat de keuken ook geplaatst kan worden door de keukenfabrikant.

Ze kiezen voor een nieuwe hypotheek van 25.000 euro. Ze verhogen hun huidige hypotheek en deze komt nu uit op 225.000 euro. De rente over deze aanvullende 25.000 euro is aftrekbaar tot 2038.

Na een paar mooie jaren (en veel te hebben genoten van de nieuwe keuken) kiezen ze ervoor om in 2010 hun huis te verkopen voor een geldsom van 275.000 euro. Ze betalen de makelaar zijn courtage van 5.000 euro inclusief de belasting toegevoegde waarde. Hun overwaarde is nu 275.000 euro minus 200.000 euro minus 25.000 euro en minus 5.000 euro en dat is dus 45.000 euro. Een leuke geldsom!

U heeft een keuze gemaakt uit alle verschillende hypotheekvormen (de spaarhypotheek, de levenhypotheek, de aflossingsvrije hypotheek, de beleggingshypotheek of een andere vorm. En dan denkt u dat u klaar bent, maar dan komt de volgende zeer belangrijke vraag al weer. Hoe lang gaat u uw hypotheekrente vastzetten? En welke hypotheekrentevorm gaat u kiezen?

Welke rentevormen zijn er waar u uit kunt kiezen?

Wij sommen ze even op voor u:

• Variabele rente
• Vaste rente
• Rentemiddelings constructie
• Rentedrempel constructie
• Variabele rente

De hypotheekrente (en uw maandlast dus ook) wordt steeds gewijzigd tijdens de looptijd (30 jaar) van uw hypotheeklening. En u heeft dan steeds te maken met de marktrente. Bij de variabele rente wisselt maandelijks.

Wat zijn de voordelen van een variabele rente?

Als u een variabele rente heeft dan is uw maandlast meestal erg laag. De meest korte rente is meestal het goedkoopste en schommelt mee op de marktrente. In Europa wordt hier de Euribor rente voor gehanteerd met sommige opslagen.

Nadeel is uiterlijk dat u niet zeker bent van uw maandlast gedurende de looptijd van uw hypotheeklening. Uw rente kan sterk stijgen en uw maandlast dus ook.

De vaste hypotheekrente.

Bij een vaste hypotheekrente kunt u kiezen om uw hypotheekrente gelijk te houden gedurende 1, 2, 3, 5, 7, 10, 12, 15, 20 of zelfs 25 jaar. Het grote voordeel van deze rentevorm is toch wel de zekerheid die u kunt inbouwen in uw maandlast. U weet precies waar u aan toe bent en uw maandlasten zullen niet plotsklaps sterk stijgen. Of uw rentevaste periode moet om zijn.

Een nadeel van deze rentevorm is dat u een hoge rente betaalt en als u de hypotheek dan wilt aanpassen een hoge boeterente moet betalen. U bent dus minder flexibel.

( U kunt bij de meeste hypotheekverstrekkers 10 tot 20 procent boetevrij aflossen)

Als u de hypotheekrente voor een langere periode vast zet dan is het zeer verstandig dat u er op let dat u een verhuisconstructie heeft voor de hypotheek. Dit wil zeggen dat u uw hypotheeklening kunt meenemen naar een andere woning met dezelfde voorwaarden. Dus als u de hypotheek voor 25 jaar vastzet voor 5 procent dan kunt u deze hypotheek over vijf jaren meenemen naar uw nieuwe woning en blijft u 5 procent betalen. Het kan dan gerust zo zijn dat de marktrente 7 of 8 procent is. Als de rente lager is dan kunt u de hypotheek uiteraard ook stop zetten en een nieuwe hypotheek lening afsluiten.

Het is dus naast een specifieke hypotheekvorm ook van belang welke rentevorm en welke looptijd u kiest te informeren. Laat u goed voorlichten door een erkende hypotheekadviseur.

Een goed advies kan u duizenden euro’s schelen!!

Lees ook in ons andere artikel over rentevormen.

Van oktober 2008 tot mei 2009 heeft de Europese bank haar belangrijkste rente (de reporente) met stappen verlaagd van 4,25% tot 1%. Deze rente heeft een groot effect op de hypotheekrente in Nederland. Vooral de kortlopende rente vastperioden worden beïnvloed door deze reporente.

De Reporente is in korte tijd fors verlaagd

De belangrijkste rente van europa is een van de belangrijkste instrumenten van de Europese bank om de prijzen stabiel te houden. Het doel van de Europese bank is om de inflatie in de buurt van de twee procent te houden. En we hebben uitersten gekend, van 4 procent in 2008 tot –0,7 procent in 2009. Er is dus veel gebeurd.

De reporente van de Europese bank is sinds mei van dit jaar nog nooit zo laag geweest met haar huidige niveau van 1 procent. In de periode ervoor heeft de Europese bank de reporente verlaagd van 4,25 tot 1 procent in meerdere stappen.  Het is nog nooit eerder zo geweest dat de rente zo snel is gedaald.

En deze verlagingen van de rente hebben invloed op de rentevoeten van de geld- en kapitaalmarkt. En daar valt ook de hypotheekrente onder. De hypotheekrente voor hypotheken in Nederland is van 5,6 % in november 2008 gedaald tot 4,7 % in mei 2009. In juni steeg de hypotheekrente weer ligt tot 4,8 procent. Dit is dan el weer vreemd aangezien de reporente omlaag ging in mei.

Verband tussen de reporente van de Europese bank en de hypotheekrente in Nederland

Van 1999 tot 2009 was er een groot en sterk verband tussen de reporente van de Europese bank en de hypotheekrente in Nederland. Daalde de reporente van de Europese bank, dan daalde ook de hypotheekrente in Nederland. Dit gebeurde dan wel met een vertraging van ongeveer twee maanden na een verlaging of verhoging van de reporente, maar er was een significant verband. De reden hiervoor is dat er een tijd en periode tussen het moment van uitbrengen van een hypotheek offerte zit en het daadwerkelijke moment dat de hypotheek wordt verstrekt of ingaat. Ook is het belangrijk om een goede strategie te kiezen voor de bank en die kost enige tijd.

Er is een  sterk verband tussen de reporente en de korte hypotheekrente in Nederland

De korte hypotheekrente (rentevaste periodes tot een jaar en variabele rente) worden zeer sterk beïnvloed door de reporente van de Europese bank. De langere rentevaste periodes worden minder sterk beïnvloed door de reporente van de Europese bank. De korte hypotheekrente daalde de laatste tijd van 6 procent in 0ktober 2008 tot 3,5 procent in april 2009. Een sterke daling. Hierna liep de rente weer wat op tot een 3,8 procent in juni 2009. In april van 2009 veranderden de hypotheekrentes van de langere rentevast periodes nauwelijks tot helemaal niet.

De aftrek is nog steeds onbeperkt. Men wil de hypotheekrente echter wel aan banden leggen om zo de kosten in te dammen. Onuitvoerbare regeling zoals het maximaal 30 jaar aftrekken van uw hypotheek is ingevoerd en is er de bijlenregeling. Wanneer u uw woning met winst (overwaarde) verkoopt dan is het een voorwaarde dat u deze winst binnen vijf jaar gebruikt voor de aankoop van een nieuwe woning. Anders kunt u over dit deel niet uw hypotheekrente aftrekken.

Beperkingen wel of niet doen?

Het huidige kabinet balkenende vier heeft besloten om deze termijn niet aan de hypotheekrenteaftrek te komen. Echter wat gebeurt er hiernaar? Zal er in de toekomst wel getornd worden aan de hypotheekrenteaftrek? Net als het doorwerken tot uw 67^e in plaats van 65^e levensjaar? En wat zijn dan de consequenties voor de huidige huizenprijzen die nu toch al minder stabiel zijn? Een van de redenen waarom mensen een huis kopen is om kapitaal op te bouwen. Iets wat toch wordt verwacht als je een woning eigenaar bent. Echter toen met de afschaffing van de hypotheek rente aftrek invoerde in Zweden. En daar is het in een keer afgeschaft en niet in fases. Daar is de waarde van de gemiddelde woning met twintig procent gedaald. En dat is zuur voor iedereen, maar vooral voor de nieuwe huizenbezitters. Die hebben dan direct een schuld.

Daar heeft natuurlijk niemand bij gebaat en deze negatieve scenario’s houdt de politiek hopelijk wakker om het anders te doen. Ze zijn nu vast al druk achter de schermen bezig om alternatieve scenario’s te bedenken. Zo kan men de hypotheekrenteaftrek maximaliseren, afschaffen in de hogere belastingschijven of geleidelijk afbouwen. Vooral mensen met een dure woning worden hier benadeeld. Ondanks een goed inkomen wordt die dure woning dan wel erg prijzig. Een ander scenario is het geleidelijk aan afbouwen van de aftrek over een periode van dertig tot vijftig jaar. Dat klinkt lang, maar zo kan men er geleidelijk aan wennen en weet men hoe het er in de toekomst uit zal zien. Iedereen is hierbij benadeeld, die een eigen woning hebben, maar het effect is dan over een langere periode uitgesmeerd.

Dat het dus onzeker wordt is zeker?

De lasten van de overheid zijn hoog. Zeker nu met de economie een extra boost heeft willen geven. Dus men kan verwachten dat deze kostenpost langzaam zal worden afgebouwd en in de toekomst deze regeling dus zal worden afgeschaft.

Echter tijdens deze kabinetsperiode maken we ons hier nog niet druk over.